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Mortgage Lock-In, Mobility, and Labor Reallocation
本文研究抵押贷款利率上升对家庭流动性与劳动力再配置的影响。利用个人层面征信记录数据与抵押贷款发放时点的变异，我们发现，抵押贷款发放时锁定的利率与当前利率之差每下降1个百分点，整体迁移率下降9%，2022至2024年间下降16%，且这一关系是非对称的。抵押贷款利率锁定还抑制了自雇的进入与退出，并削弱了家庭对需要迁移的附近就业机会冲击的响应；后者以50至150英里范围内的工资增长衡量，并用份额移动工具变量进行识别。
Abstract
We study the impact of rising mortgage rates on mobility and labor reallocation. Using individual-level credit record data and variation in the timing of mortgage origination, we show that a 1 percentage point decline in the difference between mortgage rates locked in at origination and current rates reduces moving by 9% overall and 16% between 2022 and 2024, and this relationship is asymmetric. Mortgage lock-in also dampens flows in and out of self-employment and the responsiveness to shocks to nearby employment opportunities that require moving, measured as wage growth within a 50- to 150-mile ring and instrumented with a shift-share instrument.
抵押贷款利率差每下降1个百分点，迁移率整体下降9%
基于2010—2024年个人征信面板的2SLS估计，以抵押贷款发放月份的平均利率差作为工具变量，控制邮编固定效应、县×年固定效应及贷款和借款人特征。结果表明，利率差每下降1个百分点，迁移率下降0.69个百分点，相当于样本均值的9%。
2022—2024年间利率差下降1个百分点使迁移率下降16%
在2022—2024年子样本中，抵押贷款利率差每下降1个百分点，迁移率下降1.20个百分点，相当于2010—2024年样本均值的16%。这是因为2022年后利率快速上升，绝大多数借款人处于利率差与迁移率关系的陡峭区间，锁定的实际效应更强。
抵押贷款利率差与迁移率之间存在非对称关系，在约1.8个百分点处出现拐点
当抵押贷款利率差足够高、再融资收益超过成本时，迁移率不再随利率差变化；拐点约在1.8个百分点，对应中位贷款余额165,290美元下约3,000美元的再融资成本，与已有文献和调查估计一致。
抵押贷款锁定削弱家庭对附近就业机会的响应
以50至150英里范围内县工资增长衡量需要迁移的就业机会，并用份额移动工具变量识别。对高利率差借款人，附近工资增长一个标准差使跨县迁移率上升0.20个百分点；对低利率差借款人，该效应不显著，说明锁定抑制了劳动力向高工资地区的流动。
抵押贷款锁定降低自雇进入与退出
2019年抵押贷款利率差每下降1个百分点，2020—2023年间进入小企业主身份的概率下降0.26个百分点（样本均值的5%），退出概率下降0.30个百分点（15%）。这表明锁定通过抑制流动降低了劳动力在自雇与受雇之间的再配置。
核心解释变量
家庭层面的抵押贷款利率差（Δr），定义为贷款发放时锁定的利率与当前主流抵押贷款利率之差；在扩展分析中使用贷款支付的现值变化（ΔPVM）作为替代解释变量。
被解释变量
家庭迁移率（I[Moved]，以次年邮编是否变化衡量）、跨县迁移率、自雇进入与退出（是否与商业信用记录关联）、县层面房屋挂牌价、销售价与挂牌天数。
样本与数据
Gies Consumer and Small Business Credit Panel（GCCP），2010—2024年每年第一季度个人征信记录快照，限制为有正抵押贷款余额的消费者，主回归样本约770万观测；稳健性分析还使用无抵押贷款的租户和已还清贷款者作为安慰剂样本。
识别方法 / 模型设定
使用两阶段最小二乘法（2SLS），以贷款发放月份的平均30年固定抵押贷款利率与当前利率之差（Aggregate Δr）作为家庭层面利率差的工具变量，控制邮编固定效应、县×年固定效应以及贷款和借款人控制变量。在就业机会分析中，使用Bartik份额移动工具变量识别50—150英里范围内县的工资增长。
内生性及稳健性检验
包括：限制为单一抵押贷款借款人并加入贷款发放年、半年、季度固定效应以排除市场择时；使用2022年加息事件研究作为替代工具变量；以无抵押贷款样本进行安慰剂检验；控制房价指数变化；使用贷款支付现值（ΔPVM）替代利率差；调整县环定义；按失业率、年龄、信用评分、贷款余额和职业进行异质性分析；不同迁移类型和目的地县特征的稳健性检验。
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